تحديات الرهن العقاري في القانون العراقي واقع وحلول مقترحة
بقلم طالب الدكتوراه في العلوم المالية والمصرفية
مهند رشيد شرقي
الرهن العقاري هو عملية إقراض المال من قبل البنوك أو المؤسسات المالية الأخرى للأفراد أو الشركات مقابل تقديم عقار كضمان للحصول على القرض. ويتمثل المفهوم في تحويل ملكية العقار إلى الجهة الائتمانية كضمان للقرض، وذلك حتى يتم سداد المبلغ المستلف وتسديد الفوائد عليه. وعادةً ما يتم تحديد قيمة القرض بناءً على قيمة العقار المراد تقديمه كضمان، ويتم تحديد فترة سداد القرض وفائدته على أساس اتفاق بين الجهة الائتمانية والمقترض. وفي حالة عدم سداد المبلغ المستلف وفوائده، يتم بيع العقار المرهون لتغطية الديون المستحقة على الجهة المستلفة. ويستخدم الرهن العقاري بشكل شائع في العديد من البلدان، ويعتبر وسيلة مهمة لتمويل عمليات الشراء والبناء وتحسين المنازل والعقارات التجارية والصناعية. ويعتبر الرهن العقاري من القروض ذات الفائدة المنخفضة نسبياً نظراً لأنه يتم ضمانها بواسطة عقار، وبالتالي يمكن للمقترضين الحصول على مبالغ كبيرة بأسعار فائدة أقل مما يمكن الحصول عليها في القروض الاستهلاكية الأخرى.
يعد الرهن العقاري من الضمانات الهامة للوفاء بالالتزامات في العراق، إلا أنه لا يزال يعاني من عدد من التحديات التي تحد من فاعليته ، وهذه التحديات مرتبطة بنظام قانوني قديم لا يتلاءم مع احتياجات ومعطيات اقتصاد حديث يعتمد على أدوات مالية مبتكرة مثل الرهن العقاري. فما زال المشرع العراقي يعتمد على نصوص قانونية مستمدة من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951، والذي لم يشتمل على نصوص خاصة وواضحة تنظم مؤسسة الرهن العقاري.
ويمكن تلخيص اهم التحديات الرهن العقاري في العراق كما يلي:
- الاجراءات المعقدة والمرهقة لتسجيل الرهن: تتطلب إجراءات تسجيل الرهن وقتاً طويلاً وتكاليف مالية عالية نتيجة لبيروقراطية الإدارة واعتماد الطرق اليدوية ما يشكل عائقاً كبيراً أمام المقترضين والمقرضين. ويمكن معالجة ذلك من خلال تبسيط الإجراءات والاستعانة بالحاسوب في التسجيل لربط دوائر التسجيل بقاعدة معلومات موحدة.
- غموض بعض النصوص القانونية: هناك بعض المواد في قانون التسجيل العقاري وقانون المدني العراقي غامضة وتحتمل أكثر من تفسير ما يشكل تحدي قانونياً. ويمكن معالجة ذلك من خلال تعديل النصوص لجعلها أكثر وضوحاً ودقة.
- افتقار البنية التشريعية: هناك قصور في التشريعات الناظمة للرهن العقاري في العراق مقارنة بدول أخرى ما يتطلب إصدار تشريعات جديدة تواكب التطورات الحديثة في مجال التمويل العقاري.
- ضعف الوعي المالي والقانوني: هناك حاجة ماسة لتعزيز الوعي بأهمية الرهن العقاري كأداة للضمان العيني للوفاء بالديون لدى أفراد المجتمع ورجال القضاء.
- ضعف القطاع المصرفي: يواجه القطاع المصرفي في العراق تحديات عديدة، بما في ذلك قلة الخبرة والكفاءة في إدارة الأموال وتقديم الخدمات المالية، وعدم وجود ثقافة تمويلية واعتماد المجتمع على النقد، وعدم وجود قانون واضح للرهن العقاري وطرق تمويله.
- التحديات الاقتصادية: يعاني العراق من تحديات اقتصادية كبيرة، بما في ذلك الفساد، والتضخم، وتدهور قيمة الدينار، وارتفاع معدلات البطالة، مما يؤثر على القدرة على الحصول على القروض العقارية وسدادها.
- عدم استقرار الأوضاع السياسية والأمنية.
لمعالجة هذه التحديات، يمكن ايجاز بعض المقترحات التالية:
- وضع قانون واضح: وضع قانون واضح ومحدد ينظم عملية إقراض المال وضمان الرهن العقاري، ويمكن الاستفادة من الخبرة العالمية في هذا المجال.
- 2. تعزيز القطاع المصرفي: يجب تعزيز القطاع المصرفي في العراق وتشجيع البنوك على تقديم قروض رهن عقاري بأسعار مناسبة.
- 3. تحسين بيانات العقارات: يجب تحسين بيانات العقارات وجعلها موثوقة ودقيقة، وذلك عن طريق تطوير نظام مركزي لتسجيل العقارات وتوفير التدريب المناسب للكوادر المعنية.
- 4. تشجيع المستثمرين: يمكن تشجيع المستثمرين على الاستثمار في العقارات من خلال توفير بيئة استثمارية مناسبة وتشجيع الشركات العالمية على الاستثمار في العراق.
- توفير الدعم الحكومي: ضرورة توفير الدعم الحكومي للمشترين والمقترضين وتقليل الفساد الاداري، من خلال تقديم حوافز مالية وضريبية للشركات التي تتولى إنشاء مشاريع عقارية وتوفير القروض العقارية.
- التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص: يجب تعزيز التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص في تطوير الرهن العقاري وتحسين البنية التحتية والخدمات العقارية.
- توعية المجتمع: يجب توعية المجتمع بأهمية الرهن العقاري وفوائده، وتشجيع الأفراد والشركات على استخدام هذه الوسيلة في تمويل عمليات الشراء والبناء وتحسين المنازل والعقارات التجارية والصناعية.
على اي حال يمكن تحسين الوضع الرهن العقاري في العراق وتحقيق فوائد اقتصادية واجتماعية اذا ما توفرت ارادة لذلك.
المصادر:
- قرير البنك الدولي حول الرهن العقاري في العراق لعام 2019.
- تقرير مركز التنمية العقارية للشرق الأوسط حول الرهن العقاري في العراق لعام 2020.
- (Anne Zissu، Stone)The Securitization Markets Handbook: Structures and Dynamics of Mortgage‐ and Asset‐backed Securities(2012)
